Mietwohnungen - so legt man eine Dokumentation an

Wie schon in diesem Post besprochen, ist es bei Mietwohnungen wichtig, eine exakte Dokumentation anzulegen - und zwar beim Einzug UND beim Auszug.

Die Dokumentation beim Einzug dient dazu, den Status festzuhalten, in dem man die Wohnung übernommen hat. Sie stellt Ausstattung und Zustand fest und dokumentiert vor allem Mängel und Schäden.

Die Dokumentation beim Auszug ist wiederum hilfreich, wenn der Vermieter Schäden in Rechnung stellen will, die schon beim Einzug vorhanden  waren oder bei denen es sich um normale Abwohnung handelt.

Generell gilt: bei einer Mietwohnung zahlt man Miete, damit man darin wohnen kann. Und wohnen bedeutet auch, dass Gegenstände und Räume benützt werden. Man darf Bilder aufhängen, Möbel aufstellen, Lampen befestigen und Vorhänge anbringen, im Bad duschen und in der Küche kochen. All dies zählt zur vertragskonformen Nutzung der Wohnung und kann beim Auszug nicht bemängelt werden.

Wenn also beispielsweise der Parkettboden unter einem Regal weniger ausbleicht als der Boden in der Mitte des Zimmers, dann ist das kein Mangel.
Ebenso ist es kein Mangel, wenn man in Wände eine (normale) Anzahl an Löchern bohrt, um Regale zu befestigen. In manchen Mietverträgen ist hier festgehalten, dass diese Bohrlöcher vor dem Auszug  zumindest verspachtelt werden müssen. Manchmal muss man die Wohnung auch frisch ausmalen.

Bei Übernahme einer neuen Wohnung ist klar: die Ausstattung ist neu. Trotzdem darf vom Vermieter nach einer Mietdauer von mehreren Jahren keine neue Wohnung zurückverlangt werden. Abnützungsspuren durch normalen Gebrauch muss er akzeptieren.

Bei Übernahme einer gebrauchten oder sanierungsbedürftigen Wohnung sieht die Sache ganz anders aus. Möglicherweise muss man Schäden oder Einbauten des Vormieters übernehmen, die beim Auszug zum Problem werden können.

Beispiel: der Vormieter hat im Vorzimmer eine abgehängte Decke mit Spots angebracht. Du übernimmst diese Wohnung mit dieser Decke. Beim Auszug kann der Vermieter unter Umständen von DIR verlangen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen und die Decke zu entfernen.

Wie schützt man sich nun vor solchen Forderungen:

1. Eine exakte Fotodokumentation anlegen.
   * Frontalaufnahme aller Wände - wenn die Wand zu groß ist, in Teilbereichen
   * Aufnahme der Decke von unten - auch eventuell in Teilbereichen
   * Aufnahme des Bodens, der Sesselleisten, der Anschlüsse bei Türen und Materialtrennungen
   * Fotos aller Türen inklusive Beschläge von beiden Seiten
   * Fotos aller Steckdosen, Lichtschalter, Decken- und Wandauslässe
   * Fotos aller Heizkörper, frontal und von der Seite, weiters sämtlicher Regelmechanismen
   * Fotos aller Schäden an Decke, Wand und Boden - Maßband danebenlegen!
   * Fotos aller Einrichtungsgegenstände, innen und außen
   * Fotos der Eingangstüre und der Schlösser, innen und außen
   * Fotos aller Fenster, in offenem und geschlossenen Zustand, weiters aller Griffe

2. Eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung anlegen.
Das ist im Grunde ganz einfach, auch wenn es kompliziert klingt. Du machst eine Tabelle für jedes Zimmer, in die alles eingetragen wird. Also Bauteil, Beschreibung, Beschreibung der Mängel

Zimmer: Schlafzimmer
* Boden, Parkett Buche, keine Sesselleisten vorhanden, Abnützungsspuren vor allem im Bereich der Türe
* Wand, Tapeten weiß mit blauen Bordüren, teilweise verfärbt, lösen sich hinter der Türe ab
* Decke, Malerei weiß, Verfärbungen in den Ecken, Malerei löst sich teilweise ab
* Fenster, Kunststoff weiß mit weißen Fensteroliven, Silikonfugen teilweise verfärbt, Fenster 1 lässt sich nicht kippen

und so weiter...
Mach es gründlich und genau und dokumentiere alles mit Fotos.
   
3. Einen Plan und eine Ausstattungsbeschreibung verlangen, die den ursrpünglichen Zustand der Wohnung vor der ersten Vermietung zeigen. Oft weiß man ja gar nicht, welche Veränderungen irgendwann vorgenommen wurden. Sämtliche Ein- und Umbauten, die vom tatsächlichen Zustand abweichen, werden eingetragen und dokumentiert. Weiters ist es hilfreich, schon beim Einzug generell darauf zu bestehen, dass Einbauten und Veränderungen des Vormieters nur unter der Bedingung übernommen werden, dass diese beim Auszug nicht entfernt werden müssen (aber dass man diese eventuell entfernen darf!).

Beispiel:
Du übernimmst eine Wohnung, in der in einem großen Zimmer vom Vormieter eine Trennwand aufgestellt wurde. Beim Auszug könnte der Vermieter verlangen, dass diese entfernt wird - mit allen Konsequenzen, also möglicherweise Verlegung der elektrischen Leitungen, Ergänzung des Bodens etc. Auch dann, wenn dem Vormieter diese Wand genehmigt wurde. Hier ist das Mietrecht, vor allem in Österreich, extrem unfair.
Daher musst du anhand des Plans einmal feststellen, dass diese Wand keine Grundausstattung ist. Dann erklärst du, dass du diese Wand zwar übernimmst, aber beim Auszug nicht rückbauen musst. Und weiters holst du dir, falls gewünscht, auch sofort die Genehmigung, diese Wand entfernen zu dürfen, FALLS sie für dich unbrauchbar ist.

Bei den genauen Formulierungen und bei den Bedingungen (ja, auch Mieter dürfen Bedingungen stellen!), muss dir allerdings ein Fachmann helfen. Vielleicht hast du ja eine Freundin, die Anwältin ist, oder du wendest dich an eine Mieterschutzorganisation. Nur so bist du auf der sicheren Seite.

Alle diese Unterlagen übermittelst du binnen einer Woche dem Vermieter oder der Hausverwaltung mit der Bitte um Kenntnisnahme und Behebung der Mängel, die keine Mietersache sind (zb. ein Fenster, das sich nicht öffnen lässt). Lass dir dafür eine Eingangsbestätigung geben und setzte der Hausverwaltung eine Frist (üblicherweise ein bis vier Wochen, je nach Mangel), in der die Schäden zu beheben sind. Sollte die Hausverwaltung in dieser Zeit nicht reagieren, wende ich an eine Mietervereinigung.

Gleiches gilt auch, wenn während deiner Mietdauer Schäden oder Mängel auftreten, die Sache der Hausverwaltung sind. Mangel und Schaden dokumentieren, die Hausverwaltung höflich zur Beseitigung auffordern und eine Frist setzen.

Es ist extrem lästig im Umzugsstreß auch noch diese Dokumentationen anzulegen. Du wirst es aber nicht bereuen, das verspreche ich dir.

Mit liebem Gruß
Marie

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