Worauf man achten sollte, wenn man eine Immobilie kauft - Gutachten und Überprüfungsbefunde

Wie ihr wisst, bin ich im Brotberuf seit mehr als 20 Jahren in der Baubranche tätig. In dieser langen Zeit durfte ich viele verschiedene Bereiche durchlaufen, von Projektsteuerung über Planung bis hin zur Bauaufsicht auf Großbaustellen und im Denkmalschutz. Seit einigen Jahren bin ich allerdings hauptsächlich im Privatbereich tätig, eine Arbeit, die mir jeden Tag viel Freude macht, weil ich - im Gegensatz zu durchaus spannenden Aufgaben im Objektbereich - täglich mit den Menschen zu tun habe, die in den Häusern und Wohnungen auch tatsächlich leben. Da entwickeln sich zu meiner Stolz sogar oft Freundschaften, die lange über die Renovierung der Wohnung hinausgehen.


Generell ist der Privatbereich für Architekten natürlich besonders sensibel. Nicht nur, dass ich über die finanziellen Möglichkeiten meiner Kunden sehr genau Bescheid wissen muss, weil Fehler oder Versäumnisse schnell existenzbedrohend sein können. Auch die Planung und Ausführung der Arbeiten muss zu 100% individuell angepasst werden, an die verfügbaren Mittel, an die Wünsche, an die Lebenssituation.

Im Laufe dieser spannenden Tätigkeit habe ich etliche Dinge erlebt, die für alle interessant sind, die im Privatbereich daran denken, eine Immobilie zu kaufen, zu mieten oder zu renovieren. Manche dieser Geschichten sind lustig, viele leider weniger und etliche können sogar in die Katastrophe laufen, wenn man nicht rechtzeitig gute fachliche Hilfe bekommt.


Der Fall, den ich heute vorstellen möchte, betrifft den Kauf einer Wohnung und fehlende Gutachten dazu. Aber lest selbst.

Ein Bekannter wollte eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen. Es war bereits bei der ersten Besichtigung offensichtlich, dass die elektrischen Leitungen nicht mehr dem Stand der Technik entsprächen. Steckdosen waren herausgerissen, der Sicherungskasten dürftig bestückt und definitiv nicht mehr funktionstüchtig. Makler und Besitzer erklärten, dass ein Gutachten eines Elektrikers vorläge, nach dem die Sanierung der elektrischen Anlage und des Sicherungskastens rund 500 Euro kosten würde. Die Wohnung war schon länger am Markt, der Strom daher schon abgemeldet, der Käufer definitv kein Techniker.

Der Käufer forderte dieses Gutachten vor Vertragsabschluss mehrfach ein, aber es wurde ihm nicht sofort ausgehändigt, schließlich gab es ein Gegenangebot für die an sich schöne Wohnung und der Vertragsabschluss musste schnell unter Dach und Fach gebracht werden.


Nach dem Kauf forderte der Käufer und neue Wohnungsbesitzer wiederum das elektrische Gutachten ein, aber jetzt stellte sich heraus, dass es dieses gar nicht gab. Auch der Makler hatte es nie gesehen und im Vertrag war es nicht vermerkt gewesen, es gab also nur die vage mündliche Auskunft des Verkäufers und keinerlei schriftliche Nachweise. Die tatsächlichen Sanierungskosten der elektrischen Anlage, die in ihrer Gesamtheit nicht mehr funktionstüchtig war, lagen dann bei rund 10.000 Euro. Jeder konzessionierte Elektriker hätte das bei einer einzigen Begehung sofort feststellen können, auch einem Baufachmann wäre der Umstand klar gewesen, dass 500 Euro keinesfalls für eine Sanierung ausreichen würden.

Fazit: sämtliche Gutachten sofort einfordern, deren Existenz (wenn man sie noch nicht gesehen hat) und zugesicherte Inhalte schriftlich festhalten und unterschreiben lassen. Im Vertrag vermerken und am besten gar keinen Vertrag unterzeichnen, wenn das Gutachten nicht schwarz auf weiß vorliegt.

Wenn man einen Nachweis, ein Gutachten oder ein ähnliches Dokument nicht sofort bekommt, sollten sowieso die Alarmglocken schrillen. Meist existiert es nämlich nicht, wie in vorliegendem Fall, oder der Inhalt weicht grob von den zugesagten Dingen ab.


In diesem Fall war der Makler eine große und renommierte Firma und leider lag kein Schriftverkehr vor, in dem die Maklerfirma das Gutachten ausdrücklich erwähnte. Es gab immer nur die mündliche Auskuft über die vom Verkäufer beauftragte Kostenschätzung durch einen Elektriker. Ob hier der Makler richtig agierte oder nicht, möchte ich definitiv nicht bewerten, ich kenne nur die Seite des Käufers. Aber auch hier gilt am besten: alle Aussagen schriftlich festhalten, immer,  und sei es nur in einem Mail an die betreffenden Personen. Dann müssen diese zumindest reagieren, die Aussagen entweder zurückweisen oder bestätigen. 

Wichtig ist auch die Unterscheidung in Gutachten, Überprüfungsbefunde, mündliche oder schriftliche Kostenschätzungen, etc. Genau nachfragen lohnt sich hier, denn rechtlich besteht ein gewaltiger Unterschied zwischen einer mündlichen Kostenschätzung (auch durch einen Fachmann) und einem Überprüfungsbefund oder Gutachten.

Eine zusätzliche Begehung mit einem unabhängigen Fachmann und eine entsprechende Analyse der Traumimmobilie kostet nicht die Welt und schafft Sicherheit beim Kauf. Natürlich hat auch ein Architekt oder Baufachmann keine Röntgenaugen. Aber aufgrund seiner Erfahrung kann er die Anzeichen für kostenintensive Sanierungsmaßnahmen meist gut erkennen und gleich eine grobe Kostenschätzung für alle notwendigen, strukturellen oder auch optischen Maßnahmen erstellen. Abgesehen davon agiert ein vom Käufer bestellter Fachmann auch ausschließlich im Interesse des Käufers. Somit lässt sich der Erwerb einer Immobilie von Anfang an finanziell und baulich auf solide Beine stellen.


Es liegt in der Verantwortung des Käufers, sich umfassend beraten zu lassen, gerade wenn man eine alte oder gebrauchte Immobilie erwirbt. Bei einem Neubau kommen zahlreiche Gewährleistungsfristen zum Tragen, eine gebrauchte Immobilie kauft man meist „wie gesehen“.

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Jetzt seid ihr an der Reihe. Was habt ihr bei Hauskauf, Miete, Wohnungskauf etc. erlebt? Was lief gut, worauf muss man achten, wo lauern Fallen? In den Kommentaren ist jede Menge Platz für eure Geschichten und Erfahrungen. Teilt sie mit uns, so werden wir alle schlauer.

Mit liebem Gruß

Marie

Natürlich nehme ich mit meinen Projekten immer an den vielen wunderbaren Linkpartys teil, die ich im Bloggerland so finde. Vielen Dank an die Veranstalter für die Mühe!